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温州13亿烂尾楼僵局开发商神秘失踪政府垫

2018-08-09 18:17:19

温州13亿烂尾楼僵局 开发商神秘失踪政府垫资

2月20日,“温州平阳泰宇花苑”(下称“泰宇花苑”)的债权人——安信信托公司(上海)、中国建设银行温州分行(下称“温州建行”)、及相关律师等,各方代表同时出现在上海二中院进行协商,焦点是这个涉及逾13亿资金的烂尾工程的处置难题。

“县政府已经发了红头文件,3月份开始楼盘续建,会尽早将房屋交付购房者,资金由政府暂时垫付。”温州市平阳县一位参与处置的工作人员说,当地法院已为此启动了司法重整程序。

据平阳处置工作小组成员透露,经初步审计,泰宇花苑的开发商——泰宇房地产开发公司(下称“泰宇房开”)共负债近13亿元,债权人涉及安信信托、温州建行等金融机构,民间借贷债权人近70人,购房者500余人(户),所涉建筑公司包括温州建设有限公司、三箭建设有限公司等。

泰宇花苑的项目代管律师称,根据破产法相关规定,该楼盘启动司法破产程序后,牵涉此项目的官司应中止,但建行和安信信托在上海二中院对此的起诉仍在推进中。

这个牵涉到银行、信托公司、民间借贷、购房者等多方利益的僵局,究竟将如何破解,需要更多智慧。

泰宇房开融资链

为了开发泰宇花苑,该项目开发商法定代表人——陈岳西先后通过温州建行、民间借贷以及安信信托等途径融资。据购房者称,陈岳西目前已不知所踪。

2002年,泰宇房开通过挂牌出让方式竞拍获得鳌江旧城五期区域外2号地块C区,共计49400平米。

2007年,泰宇房开将项目分为两期开发,第一期开发4、5、6号楼,占地面积8000多平方米,土地证号为平国用(2011)第号,并于2006年即抵押给温州建行,土地抵押期限至2014年5月9日。

之外的41400平方米土地留待二期开发,分别编号为1、2、3号楼,尚处于地基建设阶段。这部分地块有两本土地证,陈岳西先将其中一块地【平国用(2006)第号】抵押给建设银行,贷款1.5亿元。

2011年4月,他又将另一块地【平国用(2005)第号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托,将前述地块的使用权以第二顺位抵押给安信信托,为泰宇花苑发行“温州”泰宇花苑“项目开发贷款集合资金信托计划(查询信托产品)”,发行规模4亿元,为期两年,根据投资金额的不同预期年收益率在.8%。

其间,陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士称,根据自然债权人自救小组的事后统计,民间借贷在4.9亿元左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

上述各项融资中,安信信托的产品较有争议。

“这个信托安全与否主要看中国房价是否会暴跌。个人觉得跌去60%以上的可能性不大。”当时认购此信托的承销机构人士分析称,该信托收益率还是比较高的,300万以上可以达到11.5%,抵押物有价值的主要就是房子,认为只要这房子单价不跌破5486元/平米,这个信托产品的安全应该没问题。

但当时,安信信托对该楼盘的评估价是13500元/平米,高于市场价。温州商品房上销售管理系统查询的数据显示,2009年,“泰宇花苑”的4、6号楼先后开盘出售,每平方米的价格为5900元和7900元,预售商品房已基本售出。大部分购房者均在建行办理了按揭贷款,总购房户500来家。肖先生也是其中之一,在2009年6月认购的住房每平方米为6800元。

2012年1月,泰宇花苑推出5号楼的150多套房子时,每平方米的价格为1.1万元,但仍远低于安信信托的估价,且大部分房子至今未成功售出。

“司法重整”有望破局?

2011年年底,楼盘附近的业主见施工现场没动静,开始还以为是年底提早休假了。后来去向留守的工作人员打听,说开发商无法支付工程款,工程队已经撤了。

2012年5月份,鳌江镇政府成立了专门的工作组负责该事件。当地公安系统人士透露,后警方也介入调查。调查发现导致开发商资金链崩塌的最后一根稻草是当地民间借贷,开发商从民间借入高利率资金运转,大致利率为月息2到3分,最终导致崩盘。

2012年7月,平阳县亦成立了工作组专门负责处理此事。

今年1月11日,一民间借贷债权人以泰宇房开公司举债过度,资不抵债为由,向平阳县法院申请对该公司进行重整。当地法院在同日通知了泰宇房开公司,其在法定期限内未提出异议。

目前,该法院已报请温州市中级人民法院选定浙江震瓯律师事务所为平阳县泰宇房地产开发有限公司管理人,重整时间一般为6个月。

该管理人认为,安信信托作为债权人也应该进行登记确认,已提起的诉讼应当中止。然而,两大最大的债权人——温州建行和安信信托,并没有中止诉讼。知情人士告诉,本次律师赶赴上海,主要是协调此事,并欲了解建行账户中4亿元被提取的时间和方式。对于律师来说,这目前也是个谜。

4亿元原本是建行账户里的预售款保证金,但开发商神秘“失踪”后,当地政府人士也证实了这笔保证金已被提取。但通过什么方式提取,当地政府、建行等机构均不愿提及。而且,年前此事据称当地警方也有介入调查,但对此也三缄其口。

但这4亿元事关500家购房户,根据开发商的项目运作惯常规律,一般在开发期间,都会将土地和在建工程抵押给银行,然后在购房者付款之后,将购房款用于偿还银行贷款注销抵押,在土地解除抵押后,购房者才有可能办产权证。

在2013年元旦前,安信信托和温州建行已经在上海市二中院完成了土地确权,双方确认目前工程烂尾、业主纠纷缠身的泰宇花苑4、5、6号楼对应的地块,全部为建行抵押物,与安信信托无关,但这种说法被目前的项目管理方律师否认,并称有证据证明安信信托与建行是顺位抵押。

据处置工作小组成员透露,目前泰宇房开欠金融机构债务总计4.7亿元(安信信托4亿,建设银行7000万),民间借贷初步确认是4.9亿,购房者购房款约3亿元。此外,截至去年9月,其欠缴税金总计887万元,拖欠施工单位工程款大致3300万。

如果泰宇房开走破产清算程序,目前仅剩7万平方米左右的楼面,按楼盘价测算,资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工,将还未取得预售权的房屋销售出去,并且销售情况良好,预计项目将可能产生9.2亿元左右的收益,那么资金缺口在3.8亿左右。

北上广一线楼市春节成交量同比大涨

自2012年下半年以来,我国各地楼市加速回暖。面对不断走高的楼市预期,业内人士认为,如果未来房价上涨过快,现有的调控政策不仅不会放松,而且有进一步加强的可能性。

新年看涨预期普遍增强

2012年,我国楼市走出了一个明显的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下,2012年上半年,我国房地产市场一度信心低迷。楼市“跌多涨少”的局面一直持续到2012年5月。

从2012年下半年开始,我国楼市开始出现复苏态势。从2012年6月至12月,70个大中城市,无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格,始终是“涨多跌少”,且上涨趋势日益明显

温州13亿烂尾楼僵局开发商神秘失踪政府垫

。去年12月,价格上涨的城市已远多于下跌城市,2012年楼市最终在暖冬中强势收官。

进入2013年以来,楼市回暖行情进一步延续,新建商品住宅和二手房交易量价齐升。今年1月,上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积达1057万平方米,同比增长269.2%。另据链家地产统计,今年1月北京新建商品住宅成交均价环比上涨近10%,纯商品住宅成交量环比上涨2.6%。

在楼市的回暖大潮中,一线城市表现极为抢眼,数据显示,今年1月,北京市二手房成交总量高达19561套,创下了近24个月以来的新高。总体成交均价也回到了北京楼市调控细则出台前的水平。

楼市回暖加强了市场的看涨预期。今年1月北京土地交易额达到205.7亿元,成为近11年以来北京土地市场最好的开局,与2012年土地市场的量价齐跌形成鲜明对比。与此同时,刚需群体在经历了长期的观望之后,也开始集中出手,成为助涨房价的重要力量。

中央多次释放调控信号

尽管楼市回暖引发了人们对于房价再次过快上涨的担忧,但去年年中以来中央及各部委多次释放的房地产调控信号,还是让人们看到了政府调房价、稳市场的决心。

去年底的中央经济工作会议明确指出,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,为今年全国的房地产调控定调。不久之后,住建部表示,2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求,继续推进城镇个人住房信息系统建设。

中央定调调控大方向后,地方政府关于房地产调控的信号也开始密集释放。浙江省政府工作报告指出,要落实房地产调控政策,推进保障性住房建设和管理。湖南省政府工作报告提出,要促进房地产业健康发展,加大普通商品房供给,满足住房刚性需求和改善性需求。广东省、陕西省政府工作报告提出,要落实国家房地产市场调控政策,引导房地产业健康发展。

房价上涨较快的一线城市也纷纷表示将加强调控。北京市委常委、副市长陈刚表示,不要被开发商制造的气氛改变预期,现阶段政府将维持现有的调控政策不变,但政府还有加大调控力度的空间。深圳市在“两会”期间也表示,将严格执行国家房地产调控政策,坚决遏制投机、投资性需求,落实差别化金融、税收政策,支持居民首次购房需求。(东方早报)

深圳楼市热度回升 羊群效应显现

春节过后,深圳楼市交投迅速活跃起来。根据深圳市规划国土委数据统计,春节后3天(16日~18日),深圳一手房成交79套,同比增加52%,二手房成交253套,同比增加350%。而在春节期间,深圳全市一手房仅成交了一套,和其他一线城市相比,几乎降到“冰点”。

业内人士普遍认为,春节期间深圳楼市急跌是由客观因素即春节放假导致,实质上市场上交投意愿依然十分强烈,因此春节结束后,深圳市场上看房人流及放盘数量均出现明显回升。

世联地产(行情股吧买卖点)华南区首席分析师曹取认为,从目前的形势分析,本轮行情的热度将继续延续。一是因为市场上刚需力量强大,根据世联地产2012年的统计数据,去年深圳市场刚需购房者占了绝大部分,其中自住客的比重高达84.42%,纯投资客占比仅为5.25%。这也意味着即使排除投资客,一线城市仍拥有很强的购买力。二是因为目前政策相比一年前较为宽松,主要体现在有更多的住房贷款优惠上。

“房地产市场的羊群效应已经显现”,曹取分析说,“自去年下半年深圳楼市回暖以来,买卖双方的心理逐渐转变,越来越多购房者陷入惧涨情绪而选择入市,从而使更多的潜在购房者选择跟风。”

数据显示,今年1月份深圳新房住宅共成交6324套,成交面积570414平方米,同比大涨367%,成交均价19701元/平方米,同比涨15.2%。而在实际的交易中,据中原地产销售人员介绍,近期卖方反价现象愈加频繁,常常出现中途加价或放弃交易继续等待房价上涨的现象。

去年,由于限购政策持续以及各地政策微调支持首次购房和首次改善住房的置业者,导致主流刚需和改善性产品备受青睐,占楼市产品结构的比重持续提升。统计显示,2012年深圳100平米以下户型成交占比将近8成,是市场成交的绝对主力。在踩盘时发现不少购房者反映“买不到房”,主要就是因为中小户型房源供不应求。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为,新一轮政策调控的目标是重点支持自住型需求,如今楼市的投资热潮已然褪色,自住型需求成为市场主导,当前这种“中小户型热、大户型冷”的局面已逐渐对房企的规划、设计、开发、销售带来影响。(证券时报)

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